Quello del mutuo è un contratto di prestito grazie al quale si ha la possibilità di ricevere denaro, da una banca o da un istituto di credito, a fronte del pagamento di una rata mensile. Il mutuum nel diritto romano fu una obbligazione re contractae (obbligazione nascente dalla consegna della cosa, o reale) alla quale un mutuante trasferiva la proprietà di una quantità di un bene fungibile e consumabile a un mutuatario, il quale si obbligava con il primo a restituirgli a una scadenza prefissata uguale quantità delle cose fungibili ricevute e pressappoco della stessa qualità.

Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario.

È un contratto tipico la nozione del quale è accolta nell’ordinamento giuridico italiano dall’articolo 1813 del Codice Civile. Nel corso degli anni i giuristi romani, bizantini, germani, in relazione al mutuo, hanno voluto fornire una spiegazione sempre più specifica.

In epoca medievale e anche in epoca moderna gli economisti si sono sforzati di dare al contratto di mutuo una sorta di equilibrio, che fosse il più possibile giusto di costo, in modo da cercare di porre in essere dei principi che regolassero il calcolo degli interessi.

In tempi attuali l’argomento è stato il più possibile allineato tra i diversi Paesi stranieri, soprattutto in funzione della disciplina dell’Unione europea.

In generale possiamo concludere che il mutuo è un tipo di prestito che viene principalmente utilizzato per acquisire il denaro necessario per l’acquisto di un immobile o altre finalità collegate. Dal punto di vista immobiliare, il mutuo può essere di tipo ipotecario, in cui l’immobile stesso fa parte della garanzia fornita al creditore che, in caso di inadempienza, può venderlo e tenere il ricavato come risarcimento. Il mutuo ipotecario è previsto per varie finalità (acquisto, ristrutturazione, ma anche liquidità, rifinanziamento o sostituzione di altri mutui) ed ha durata variabile da 5 a 20 anni.

Oppure può essere di tipo fondiario. Anche in questo caso l’immobile può entrare a far parte delle garanzie fornite alla banca tramite l’accensione di un’ipoteca, che però può essere solamente di primo grado. Inoltre, un contratto di mutuo fondiario può essere stipulato solamente per finalità specifiche (acquisto o ristrutturazione) ed ha di solito una durata che va da 5 a 30 anni. Per questa tipologia di mutuo, inoltre, la Banca d’Italia limita la percentuale del valore dell’immobile finanziabile con il mutuo all’80%.

Il mutuo a tasso fisso

Una delle soluzioni più adottate negli ultimi anni è quella del mutuo a tasso fisso. Per scoprire qual è il miglior mutuo a tasso fisso bisogna prima capire di cosa stiamo parlando. In linea di massima il concetto è piuttosto semplice. Il mutuo a tasso fisso è un finanziamento che prevede una rata costante per tutta la sua durata. Il suo indice di riferimento è l’Irs, ovvero l’Interest Rate Swap. La maggior parte di coloro che sceglie una formula finanziaria con tasso fisso predilige una certezza, quella che l’importo della rata non subirà alcuna variazione.

Si tratta dunque di una soluzione particolarmente indicata per chi ha la necessità di pianificare con cura le proprie spese e il proprio bilancio familiare.

Il mutuo a tasso variabile

Diverso è il caso del mutuo a tasso variabile. Nel momento in cui il mutuatario sceglie, all’atto della sottoscrizione del contratto un mutuo a tasso variabile, vuol dire che preferisce sostenere nei primi mesi del piano di ammortamento una rata dall’importo ridotto rispetto a quello con tasso di interesse fisso. È importante sottolineare, però, che l’importo della rata può cambiare sensibilmente in base all’andamento del mercato.